شراء منزل في ألمانيا : يخطط كل مستأجر خامس في ألمانيا تقريبًا لشراء عقاراتهم الخاصة – على سبيل المثال شقة أو منزل – في المستقبل القريب. بشكل عام ، يستثمر الألمان ما معدله خمسة أضعاف صافي دخلهم السنوي حتى يتمكنوا من شراء منزل لأسرة واحدة. كان ذلك نتيجة دراسة “العيش في ألمانيا”. تم تنفيذه نيابة عن جمعية Sparda Banks في نهاية عام 2013. في ضوء العبء المالي ، يجب التفكير بعناية في شراء منزل. فيما يلي سوف تعرف ما الذي تبحث عنه عند شراء منزل.
مزايا وعيوب شراء منزل في ألمانيا
يجب على أي شخص يفكر في شراء منزل أن يحصل على صورة دقيقة عن مزايا وعيوب امتلاك منزل. تتمثل إحدى المزايا التي لا جدال فيها في الاستقلال عن ارتفاع الإيجارات. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر المنزل حرية هائلة في الاختيار والتصميم وهو استثمار جيد لكبار السن.
ومع ذلك ، يجب أن يدرك المرء أن التمويل العقاري غالبًا ما يكون أكثر تكلفة بنحو 20 في المائة من استئجار منزل مشابه ، كما يقول أرمين بوديمر ، المستشار المتخصص في الخدمات المالية (IHK).
بالإضافة إلى ذلك ، يجب دفع ضريبة نقل العقارات ورسوم كاتب العدل وربما رسوم السمسرة ، والتي يمكن أن تصل إلى حوالي خمسة إلى حوالي 15 في المائة من سعر الشراء. يختلف هذا الرقم حسب الحالة ويعتمد أيضًا على ما إذا كان الوسيط متورطًا أم لا. علاوة على ذلك ، فإن أصحاب المنازل مسؤولون عن رعاية المنزل وصيانته ولديهم تكاليف إضافية أعلى من المستأجرين. هذا لأنه يتعين عليهم دفع المصاريف التي لا يتعين على المستأجرين تحملها. تشمل هذه التكاليف الإضافية ما يلي:
- المصروفات الإدارية
- تكاليف الصيانة والإصلاح
- الرسوم المصرفية والفوائد
- احتياطيات الصيانة
في النهاية ، يتعلق الأمر بظروف المعيشة سواء كانت مزايا أو عيوب شراء منزل تفوق العيوب. إذا كان عليك تغيير مكان إقامتك بشكل متكرر ، فمن الأفضل أن تسكن في شقة مستأجرة. الشيء نفسه ينطبق على الأشخاص الذين يقدرون الاستقلال. بالنسبة للأشخاص الذين لديهم وظيفة آمنة ودخل كافٍ ورغبة في العيش في نفس المكان على المدى الطويل ، فإن المنزل عادةً ما يكون مفيدًا. أي من الخيارين أفضل بالنسبة لك يمكن تحديده عبر الإنترنت باستخدام حاسبة الإيجار أو الشراء .
شراء الممتلكات المناسبة في المانيا
هناك العديد من المنازل ، ولكن القليل منها فقط لديه القدرة على أن يصبح منزلًا محبوبًا للباحثين عن منازلهم. ليس الحجم فقط هو المهم. عند البحث عن الجدران الأربعة الصحيحة ، فإن العوامل التالية مهمة أيضًا:
- اتصال نقل جيد
- موقع هادئ: التلوث الضوضائي من الطرق السريعة والطرق الرئيسية يقلل من قيمة المبنى
- اتجاه المنزل: الاتجاه الجنوبي أو الجنوبي الغربي يقلل من تكاليف التدفئة. بالإضافة إلى ذلك ، يدخل المزيد من الضوء إلى الداخل.
- البنية التحتية: رياض الأطفال والمدارس والصيدليات والأطباء والمحلات التجارية في المنطقة تجعل الحياة اليومية أسهل وتساهم في قيمة الممتلكات.
الأولوية القصوى عند البحث عن عقار هي إبقاء عينيك وأذنيك مفتوحتين. غالبًا ما تجد المنازل في أماكن جيدة مشترًا بدون إعلان. ينتشر الكلام بسرعة عندما يصبح المنزل شاغرًا في منطقة شعبية. لا تزال دراسة قوائم العقارات مهمة. نظرًا لأن نصوص الإعلانات في الإعلانات العقارية في الصحف اليومية مكتوبة بإيجاز شديد ، فإن معظم الأطراف المهتمة تحصل على معلومات على الإنترنت. على بوابات العقارات ذات الصلة ، تكون أوصاف المنازل المعروضة مفصلة للغاية وتتضمن الصور. حتى تحصل على انطباع أول عن العقار قبل المشاهدة.
كقاعدة عامة ، يبحث المشترون لفترة أطول من المستأجرين قبل أن يجدوا عرضًا مناسبًا. لهذا السبب ، من المفيد تكملة البحث الاستباقي عن الممتلكات بنشر إعلان على شبكة البحث. تتمثل ميزة الإعلان على شبكة البحث في أنه يمكن للمزود الاتصال بالباحث. إعلانات البحث ممكنة في كل من الصحف وفي بوابات الإنترنت. على عكس إعلان في إحدى الصحف ، لا يجب أن يكون إعلان البحث عبر الإنترنت مختصراً لأسباب تتعلق بالتكلفة.
التمويل العقاري: ما هو المبلغ الذي يمكنني تحمله من المنزل؟
بالنسبة لمعظم الناس ، يعد شراء منزل هو أكبر استثمار في حياتهم. نظرًا لأن التمويل العقاري غالبًا ما يستغرق عقودًا ، فمن المهم التخطيط له جيدًا. بادئ ذي بدء ، يجب إضافة سعر الشراء والتكاليف الإضافية – بما في ذلك ضريبة نقل العقارات ، وعمولة السمسرة ، وتكاليف تسجيل الأراضي وكتاب العدل والنفقات المحتملة لأعمال التجديد. إذا قمت بخصم هذا المبلغ من حقوق الملكية ، المبلغ المتبقي ، والذي يجب تمويله برأس المال المقترض.
من الناحية المثالية ، تغطي حقوق الملكية المستثمرة 20 بالمائة من سعر الشراء وجميع التكاليف الإضافية. ومع ذلك ، لا يملك معظم الناس هذا القدر من المال في البنك. يجب أن يكون الحد الأدنى لشراء المنزل هو رأس المال في مبلغ التكاليف الإضافية الكاملة.
ومع ذلك ، لا ينبغي لمشتري المنازل أن يضعوا جميع مدخراتهم في منازلهم ، بل يجب عليهم الاحتفاظ ببعض السوائل كوسادة لحالات الطوارئ. غالبًا ما يستغرق سداد ثمن المنزل من 20 إلى 30 عامًا. يمكن أن يحدث الكثير خلال هذا الوقت: ماذا لو ربح زوج واحد المال؟ أو الراتب أقل بعد تغيير صاحب العمل؟ يجب أيضًا مراعاة المرض أو الإعاقة المهنية. تنص القاعدة العامة على أنه يجب أن يتدفق 40 في المائة كحد أقصى من صافي الدخل إلى المعيشة. وهذا يشمل أيضًا التكاليف الإضافية لصيانة المنزل. التكاليف الشهرية من 2.50 إلى ثلاثة يورو لكل متر مربع من مساحة المعيشة هي قيمة واقعية لذلك.
يختلف كل نوع: منازل الأسرة الواحدة ، والمنازل شبه المنفصلة ، والمنازل المتدرجة
تختلف أنواع المنازل باختلاف الناس . الأكثر شيوعًا هي منازل الأسرة المنفصلة والمنازل شبه المنفصلة والمنازل المتدرجة. اعتمادًا على الموقع ، يكون منزل العائلة المنفصل هو الأغلى. عادة ما يكون مصممًا لعائلة بها طفلان إلى أربعة أطفال ويوفر مساحة كافية للتطور بحرية. بما أن المنازل المنفصلة محاطة بقطعة أرض ، فإنها تضمن قدرًا كبيرًا من الخصوصية.
يمكن أيضًا إقامة عائلة في منزل شبه منفصل. كما يوحي الاسم ، يتكون المنزل شبه المنفصل من منزلين مبنيين بجوار بعضهما البعض على جانب واحد. لكل منزل شبه منفصل مدخل منفصل. يجب على أي شخص يفكر في شراء منزل شبه منفصل أن يدرك أن الخصوصية أقل قليلاً مما هي عليه في منزل منفصل. يمكن للمقيمين استخدام جانب واحد فقط من العقار. بالإضافة إلى ذلك ، ترتبط الحديقة مباشرة بحديقة الجار.
أكثر أنواع المنازل تكلفة هو منزل الصف ، المعروف أيضًا باسم سلسلة المنازل . يتميز بحقيقة أنه متصل بمنازل أخرى على التوالي. لكل منزل مدخل خاص به وعادة حديقة صغيرة. ومع ذلك ، فإن الحدائق متاخمة لبعضها البعض مباشرة ، لذا فإن الخصوصية ليست كبيرة هنا كما في المنزل المنفصل. ميزة أسلوب المنزل المدرجات هي انخفاض تكاليف التدفئة نسبيًا. نظرًا لارتباط المنازل ببعضها البعض بشكل مباشر ، يتم فقد قدر أقل من الحرارة من خلال الجدران الخارجية.
أقرأ أيضا : كم تكلفة بناء منزل في ألمانيا
شراء منزل مستعمل في المانيا – انتبه لذلك
عادة ما تكون المنازل الحالية أرخص من المباني الجديدة. لهذا السبب ، يختار العديد من المشترين المحتملين شراء منزل مستعمل. ومع ذلك ، عليك أن تأخذ المبنى كما هو. لا يمكن عادةً تنفيذ الطلبات الخاصة إلا على نطاق محدود وبتكلفة مقابلة.
إذا كانت الخاصية المستعملة موجودة في القائمة المختصرة ، فيجب فحص المادة الهيكلية بدقة. غالبًا ما تكون هناك عيوب في المنازل القائمة لا يمكن رؤيتها للوهلة الأولى. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، مشاكل العفن والثابت. لهذا السبب ، من المستحسن اصطحاب خبير معك عند زيارة المنزل. هذا يسجل الضرر ويحدد تكاليف التجديدات اللازمة. وبما أن مشتري العقار يتحمل هذه التكاليف فعليه إضافتها ذهنياً إلى سعر الشراء.
عند عرض المنزل ، تعتبر الميزات التالية مهمة:
مادة هيكلية:
- هل لديك شهادة طاقة؟ ماذا يقول؟
- ما هي جودة العزل؟
- هل السقف والجمالون في حالة جيدة؟
- متى وماذا تم تجديده؟
التفتيش الداخلي للمنزل:
- حجم الغرف وعددها وتصميمها
- حالة المطبخ والحمامات
- يمكن تدفئة الغرف
- حالة نظام التدفئة والكهرباء
- هل يوجد ضرر ورطوبة بالجدران الداخلية والأرضيات والأسقف؟
- جودة وحالة الأرضيات والأبواب الداخلية والسلالم
التفتيش الخارجي على المنزل:
- جودة وحالة المرافق الخارجية والهياكل الإضافية مثل المرآب والبوابات والأسوار
- حالة ومواد الجدران الخارجية
- حالة السقف ومزاريب المطر والمداخن والنافورات
- ختم الأساس والطابق السفلي ضد الرطوبة
- حالة النوافذ والأبواب
نصائح لشراء منزل جديد من مطور العقاري
غالبًا ما يشتري الأشخاص المهتمون بالعقارات منازل جديدة من مطور عقارات. المطور العقاري مسؤول عن عملية التخطيط والبناء والمبيعات بأكملها. يمكن لأي شخص يريد شراء منزل يجب بناؤه أولاً تنسيق الطلبات الخاصة الفردية مع مطور العقار.
على سبيل المثال ، من الممكن إنشاء غرفتين صغيرتين من غرفة كبيرة مذكورة في مخطط الأرضية أو ، بالإضافة إلى تصميم الغرفة ، للمساعدة في تحديد المعدات والمفروشات. ومع ذلك ، يؤدي هذا عادة إلى ارتفاع التكاليف.
ميزة أخرى هي أن مشتري منزل جديد بالكاد يتوقعون إصلاحات في السنوات القليلة الأولى. في حالة وجود عيوب في البناء ، تسري فترة الضمان القانوني لمدة خمس سنوات (القسم 634 أ ، الفقرة 1 BGB). في غضون هذا الوقت ، يمكن للمالكين تأكيد حقهم في تصحيح العيوب من قبل شركة البناء ، ما لم يتم الاتفاق بشكل فعال على فترة أخرى في العقد.
تلعب الجدارة الائتمانية للمطور العقاري دورًا حاسمًا عند شراء مبنى جديد ، لأن إفلاس المطور العقاري يمكن أن يؤثر في النهاية على المشتري. لذلك ، يجب على الطرف المعني الحصول على المعلومات الاقتصادية من المطور العقاري. إذا تأخر استكمال المبنى الجديد المخطط له بسبب الإفلاس ، يدفع المشترون دون الحصول على أي شيء من العقار. في أسوأ الحالات ، دفعوا حتى مقابل الخدمات التي لم يتم تنفيذها بعد. لا ينبغي نسيان العبء المزدوج: يجب على مشتري مطور العقارات دفع ليس فقط التكاليف المتكبدة للمنزل المخطط له ولكن أيضًا تكاليف المنزل السابق.
أقرأ أيضا : عقد بيع وشراء العقارات في ألمانيا : شراء منزل في ألمانيا
إذا قرر الطرف المعني شراء منزل مبني حديثًا ، فيجب أن يحصل على العقد قبل 14 يومًا على الأقل من تاريخ التوثيق وأن يتم فحصه من قبل كاتب عدل. يقدم الخبير معلومات عن المزالق واللوائح غير المواتية. يُنصح أيضًا بإلقاء نظرة على المقتطف من السجل العقاري والتحقق من وصف المبنى والمنزل مع العقد للتأكد من اكتماله.
- الوصف الدقيق للمنزل المراد بناؤه
- معلومات عن خدمات التخطيط
- ومعلومات عن مرافق موقع البناء
- معلومات عن تجهيز العقار
- وصف هيكل المبنى
- معلومات عن أنظمة خدمات البناء
- قبول الأنظمة الفنية
إذا كان المشتري راضيًا عن نسبة السعر إلى الأداء ، فيجب عليه التحقق من خطة الدفع لشراء المبنى الجديد. ينظم قانون وكلاء ومطوري العقارات (MaBV) كيفية تصميم هذا لمنزل مطور. وفقًا للمرسوم ، تسرد الخطة 13 صفقة. ومع ذلك ، لا يُسمح للمطور بكتابة فاتورة لكل صفقة فردية ، ولكن يتعين عليه دمجها في سبع دفعات جزئية بحد أقصى. يحدد قانون الوسيط والمطور العقاري بالضبط النسبة المئوية للتكاليف الإجمالية التي يمكن تحميلها على التداولات الفردية. وبهذه الطريقة ، يمكن حتى للأشخاص العاديين معرفة أي الصفقات أكثر تكلفة.
| تقدم البناء / الصفقات | المشاركة في النسبة المئوية (وفقًا لـ MaBV) | |
|---|---|---|
| 1. | قطعة أرض بعد بدء الأعمال الترابية | 30٪ من الإجمالي |
| 2. | استكمال شل بما في ذلك النجارة | 40٪ من المبلغ المتبقي |
| 3. | أسطح الأسطح ، المزاريب | 8٪ من المبلغ المتبقي |
| 4. | التركيب الخام لأنظمة التدفئة | 3٪ من المبلغ المتبقي |
| 5. | تركيب خام للمرافق الصحية | 3٪ من المبلغ المتبقي |
| 6. | التركيب الخام للأنظمة الكهربائية | 3٪ من المبلغ المتبقي |
| 7. | نوافذ زجاجية | 10٪ من المبلغ المتبقي |
| 8 | جص داخلي بدون أعمال تجصيص إضافية | 6٪ من المبلغ المتبقي |
| 9. | سكريد | 3٪ من المبلغ المتبقي |
| 10. | أعمال البلاط في المنطقة الصحية | 4٪ من المبلغ المتبقي |
| 11. | بعد الانتهاء (من الداخل تشطيب كامل) | 12٪ من المبلغ المتبقي |
| 12. | عمل الواجهة | 3٪ من المبلغ المتبقي |
| 13. | بعد الانتهاء | 5٪ من المبلغ المتبقي |
شراء منزل: قائمة مرجعية لعملية الشراء
أساس شراء منزل قائم هو عقد بيع موثق. في هذا ، يتعهد البائع بنقل العقار بما في ذلك الهياكل الفوقية إلى المشتري. من ناحية أخرى ، يتعهد الطرف المعني بشراء أرض ومنزل. وفقًا لـ BGB §313 ، يجب أن يشارك كاتب العدل في المعاملة كخبير قانوني مستقل وغير متحيز وأن يوثقها. لهذا السبب ، فإن كاتب العدل هو الشخص الذي يمكن الاتصال به رقم واحد إذا كان لديك أي أسئلة حول عقد الشراء.
توضح قائمة التحقق التالية الخطوات الفردية المتضمنة في عملية الشراء للعقارات الموجودة:
- يتفق البائع والمشتري على عقد البيع .
- يقدم المشتري للبائع تعهد تمويل مكتوب من بنكه.
- ثم يقوم مشتري المنزل بترتيب لقاء أولي غير رسمي مع كاتب العدل. يأخذ معه جميع الوثائق المهمة إلى هذا الموعد. ثم يقوم كاتب العدل بإعداد عقد بناءً على اتفاقيات شراء المنزل بين الطرفين.
- يقوم كلا طرفي العقد بفحص مسودة عقد البيع. إذا وافقت ، حدد موعدًا لتوثيق العقد.
- بعد حوالي أسبوع من التوثيق ، يتلقى المشتري والبائع عقد البيع المعتمد .
- يرسل مكتب الضرائب للمشتري تقييم ضريبة نقل ملكية الأرض. بعد دفع الضريبة ، يمكن نقل الملكية إلى اسم المشتري.
- إذا كانت رسوم الأرض موجودة بالفعل ، يرسل مكتب الضرائب الإذن الموثق لحذف رسوم الأرض القديمة.
- يقوم المشتري بتحويل الأموال الخاصة بالمنزل والأرض إلى البائع.
- و بعد ذلك يتم تسليم المنزل على له .
- يؤكد السجل العقاري أن المشتري قد تم تسجيله باعتباره المالك الجديد للعقار.
تختلف عملية الشراء عند شراء مطور عقاري. خلال مرحلة التخطيط والبناء ، يكون المطور هو مالك العقار. من خلال بيع الأرض ، يتعهد المطور العقاري ببناء منزل هناك ، على سبيل المثال. يدفع المشتري للمطور العقاري حسب تقدم البناء ، لكنه يصبح مالك العقار نفسه متأخرًا. بسبب هذه الكوكبة ، فإن عقد المطور واسع للغاية. يشمل العقد ما يلي:
- عقد الشراء مع التزام البناء
- وصف البناء والخدمة
- خريطة الموقع
- مخططات ورسومات البناء
- عند شراء عمارات ، يجب أن يتوفر إعلان التقسيم ولوائح المجتمع وشهادة الإنجاز
يجب أن يكون لدى المشتري العقد الكامل قبل أسبوعين على الأقل من شهادة التوثيق. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يعتني كاتب العدل بمقتطفات حديثة من السجل العقاري وتقديم معلومات حول سجل أحمال المبنى.
توصي جمعية حماية مالكي المباني بفحص العقد من قبل محامي البناء ومهندس معماري أو مهندس. إذا كان العقد سليمًا وتم توضيح جميع الأسئلة ، فلا شيء يقف في طريق شراء منزل.
موارد مفيدة لشراء عقار في ألمانيا
موقع بيع العقارات في المانيا : auto.meinestadt.de
موقع مميز ايضا لبيع المنازل في المانيا: immobilienscout24.de
